经济观察报 评论员 吕尚春 来自于住建部的又一波“限购条款”，再一次刺激了市场的神经。在上半年房价较为活跃的二三线城市，将施行商品房限制购买的行政约束。

支持者认为，限购应当继续执行，否则无法阻挡热钱流向房地产，进而推高房价；反对者认为，这样做只会将投资热浪，逼向还未被限制的城市，继而推高那里的房价，更令人担忧的是，如果一旦限购取消，曾经被限的区域，必然迎来强烈的房价反弹。

两种声音吵得不亦乐乎，但房价是否会因此真的得到有效抑制，却无从谈起。

仅仅从“限购令”的行政效力而言，其成果是不用怀疑的，所到之处商品房交易迅即冷冻，购买方坐下观望。当行政力量真正开始较真时，市场随时可以变成一只温顺的笼中之虎。

问题在于，这只老虎会被关多久？如果它再一次被放出来，后果会怎样？“限购令”仅仅是一纸行政命令而已，因此为数不少的人认定，在地方财政最终无以为继的时候，在地方债务危机无法承受之时，房价松动，土地拍卖的热络场景一定会重新返回。

症结仍在于土地资产化之弊。从1980年代的积弱之躯，一步步发展到2000年，国民生产总值由5000亿元，跃至8.9万亿，其中公有化的土地无人敢于触碰，事实上，直至土地由政府集中招拍挂售卖的2005年，把住宅用地换取巨额收益的事情，还根本没有成为风气。

有论者称，哪一个国家在高速城市化阶段，没有卖过土地？这种论调的分贝不可谓不高，似乎如果停止土地财政的做法，我们的经济将会近于窒息。先看一看我们的邻国日本：在1960年之前，土地自由交易，但由于住房等民生问题日渐严重、社会分化明显，至使“唯经济发展观”受到质疑，自1963年开始，日本政府开始大规模干预住宅用地的供给，土地由归属于各级政府的“公团”企业整理出让，《新市街地开发法》规定负责整理土地的“公团”（相当于国内各级土地储备中心）不得赢利；当这个土地转由开发商建造商品房时，《新住宅市街地开发法实施细则》第四款第五条规定，“住宅的售价及住宅的建设费用不得超过国土交通省法令制定的适正价格”。也就是说，开发商只能靠设计、建造住宅盈利，与土地增值无缘。

相应地，当购买者的住宅不断升值时，他要为此付出高额累进的土地所得税。从这个过程，我们可以看出，无论是地方政府、开发商，还是购房者，每一个环节都无法从土地本身渔利，糟糕的“土地资产化”由此被分层锁定，任何一个利益群体或个人，均无法从住宅中寻找到投资或者投机的落脚之处。

在普通商品住宅被层层管制的同时，日本公营住宅（即国内所称保障性住房）同样发达，在1970年代日本高速城市化阶段，日本兴建保障性住宅占当时全国竣工住宅面积的15%左右。分配之时，主要面向由农村移居至城市的移居人口，必须统一参加摇号，没有身份限制和特权。“城市化”需要城市为其新成员提供起码的生存条件。

以上列举的诸种严刑峻法，将一旦松绑便大肆猖獗的“地老虎”，变成了一只身负公益重任的“乖顺猫”，为什么我们会不停地担心房价会反弹？为什么我们天然认为土地牟利是发展必由之路？既然限购已经对房价产生相当的制约作用，何不就此切掉“土地资产化”的痼疾，当地方政府、开发商，以及投资购房者全部为土地暴利带来的诱惑所迷幻时，我们深知这个呼吁所面临的重重阻力。如果这盏红灯亮起，不少活跃地区的GDP可能一落千丈，不少房地产公司或将转型退出，事实上自限购令施行这样的情形已然发生。但我们一直奢望的结构转型，不也就会在这样的痛苦中迈出难能可贵的一步吗？

当本应担当民生、筑屋兴业的职责为疯狂的利益诉求代替时，其政府的公益职能早已被湮没于无形了。如果限购令仅仅是一时之举、过渡性产物，那么各级官员只会让其辖区内土地蜇伏起来，察言观色，侍机而动。如果是这样的话，“限购令”岂不是成了“堰塞湖”？一旦开闸，“地王”重现，房价狂奔，那限来限去，又限了个什么呢？